خرید ملک یکی از مهم‌ترین تصمیمات مالی هر فردی محسوب می‌شود. در این میان، یکی از انواع املاکی که در بازار مسکن با آن مواجه می‌شویم، املاک اوقافی هستند. اما آیا ملک اوقافی بخریم یا نه؟ بسیاری از افراد به دلیل قیمت پایین‌تر این املاک نسبت به املاک دارای سند شخصی، به خرید آن‌ها علاقه‌مند می‌شوند، اما نکاتی وجود دارد که باید پیش از این تصمیم، آن‌ها را در نظر گرفت.
وقف چیست؟
وقف به معنای اختصاص دادن یک مال یا دارایی برای اهداف خیریه، مذهبی یا عمومی به‌گونه‌ای است که مالکیت آن از شخص خارج شده و برای همیشه در جهت هدف مشخص‌شده باقی بماند. واقف (شخصی که مال را وقف می‌کند) این دارایی را به نهاد یا سازمانی مانند سازمان اوقاف و امور خیریه می‌سپارد تا در راستای نیت خیرخواهانه او مدیریت شود. املاک موقوفه نیز شامل املاکی هستند که طبق این فرآیند وقف شده‌اند و تحت نظارت سازمان اوقاف قرار دارند.
زمین اوقافی چیست و سند آن چگونه است؟
زمین یا ملک اوقافی، ملکی است که در اختیار سازمان اوقاف قرار دارد و مالکیت آن از نظر قانونی به شخص یا شرکت خاصی تعلق ندارد. این نوع املاک معمولاً توسط واقف برای اهداف خیریه وقف شده‌اند. سند این املاک، سند اوقافی نامیده می‌شود که تفاوت‌های زیادی با سند شخصی دارد.
نحوه خرید و فروش املاک اوقافی
خرید و فروش املاک اوقافی با املاک شخصی تفاوت دارد. در این نوع معاملات، خریدار به‌جای مالکیت مطلق، یک نوع حق انتفاع از ملک را دریافت می‌کند و موظف به پرداخت اجاره‌بها به سازمان اوقاف است. این موضوع باعث می‌شود که مالکان این املاک نتوانند بدون هماهنگی با سازمان اوقاف، ملک را بفروشند یا تغییرات اساسی در آن ایجاد کنند.
آیا ملک اوقافی قابل‌فروش است؟
به‌طور کلی، املاک اوقافی قابل‌فروش هستند، اما فرآیند آن پیچیده‌تر از املاک شخصی است. برای فروش این املاک، خریدار و فروشنده باید از سازمان اوقاف مجوز دریافت کنند. همچنین، بخشی از مبلغ فروش به‌عنوان سهم اوقاف از فروش ملک اوقافی پرداخت می‌شود. این شرایط باعث می‌شود که فروش این املاک اوقافی زمان‌بر و گاهی دشوار باشد. علاوه بر این، برخی از بانک‌ها برای اعطای وام به این نوع املاک سخت‌گیری بیشتری دارند که می‌تواند روند معامله را دشوارتر کند.
تفاوت سند ملک اوقافی با سند ملک شخصی
- مالکیت: در املاک شخصی، مالک می‌تواند هرگونه تصرفی در ملک خود داشته باشد، اما در املاک اوقافی، مالک تنها حق بهره‌برداری دارد.
- انتقال ملک: در املاک شخصی، فروش و انتقال به‌راحتی انجام می‌شود، اما در انتقال املاک اوقافی نیاز به اجازه و هماهنگی با سازمان اوقاف دارد.
- پرداخت سهم اوقاف: در صورت فروش ملک اوقافی، سهم اوقاف از فروش ملک اوقافی باید پرداخت شود.
- رهن و وام بانکی: معمولاً بانک‌ها سخت‌گیری بیشتری برای اعطای وام به املاک اوقافی دارند.
مزایا سرمایه‌گذاری در املاک موقوفه
قیمت پایین‌تر: املاک اوقافی معمولاً ارزان‌تر از املاک دارای سند شخصی هستند، زیرا مالکیت کامل آن‌ها در اختیار خریدار قرار نمی‌گیرد.
موقعیت مکانی مناسب: برخی از این املاک در مناطق شهری مهم واقع شده‌اند که باعث جذابیت آن‌ها برای برخی خریداران می‌شود.
قراردادهای طولانی‌مدت: برخی از املاک اوقافی دارای قراردادهای بلندمدت هستند که می‌تواند امنیت نسبی در بهره‌برداری از ملک را ایجاد کند.
معایب سرمایه‌گذاری در املاک موقوفه
عدم مالکیت مطلق: مالک تنها حق بهره‌برداری از ملک اوقافی را دارد و نمی‌تواند به‌صورت کامل بر آن تسلط داشته باشد.
محدودیت در نقل‌وانتقال: فروش این املاک نیاز به مجوز سازمان اوقاف دارد که ممکن است فرآیندی زمان‌بر و پیچیده باشد.
مشکلات در دریافت وام بانکی: به دلیل نوع مالکیت املاک اوقافی، بسیاری از بانک‌ها تمایل کمتری به ارائه وام برای این املاک دارند.
پرداخت اجاره سالیانه: برخلاف املاک شخصی که تنها مالیات و عوارض شهری پرداخت می‌شود، در املاک اوقافی مستأجر موظف به پرداخت اجاره‌بها به سازمان اوقاف است.
ریسک تغییر شرایط قانونی: هرگونه تغییر در قوانین مربوط به املاک اوقافی می‌تواند تأثیر مستقیمی بر وضعیت مالکیت و نحوه استفاده از این املاک داشته باشد.
مشکلات در تغییر کاربری و بازسازی: تغییر کاربری یا انجام بازسازی‌های اساسی در این املاک نیاز به تأیید و مجوز سازمان اوقاف دارد که می‌تواند فرآیندی دشوار باشد.
انواع متولیان املاک اوقافی
متولیان املاک اوقافی به دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شوند که هر یک وظایف مشخصی در مدیریت این املاک دارند:
- سازمان اوقاف و امور خیریه: این سازمان اصلی‌ترین متولی املاک موقوفه است که بر نحوه اداره و بهره‌برداری از این املاک نظارت دارد.
- متولیان خاص: در برخی موارد، واقف فرد یا افرادی را به عنوان متولی ملک موقوفه تعیین می‌کند که مسئولیت اداره و نظارت بر آن را دارند.
- هیئت‌امنای موقوفات: در برخی موارد، املاک اوقافی توسط یک هیئت امنا مدیریت می‌شوند که شامل افراد متخصص در امور حقوقی و اقتصادی هستند.
- دولت و نهادهای عمومی: برخی از املاک اوقافی به‌صورت مشارکتی با دولت و سازمان‌های دولتی اداره می‌شوند که هدف آن تأمین نیازهای عمومی است.
عرصه و عیان چیست؟
در مباحث حقوقی مربوط به املاک، دو مفهوم عرصه و عیان به‌صورت مجزا مطرح می‌شوند:
- عرصه: به زمین یا زمینی که بنا بر روی آن ساخته شده است، گفته می‌شود. در املاک اوقافی، عرصه معمولاً متعلق به سازمان اوقاف است و حق مالکیت آن به خریدار منتقل نمی‌شود.
- عیان: به ساختمان، بنا یا سازه‌ای که بر روی عرصه قرار دارد، گفته می‌شود. در املاک اوقافی، خریدار تنها مالک عیان بوده و موظف به پرداخت اجاره عرصه به سازمان اوقاف است.
عوامل موردتوجه قبل از خرید ملک اوقافی
پیش از خرید ملک اوقافی، باید به نکات زیر توجه کرد:
- بررسی شرایط قانونی ملک و سند آن
- اطلاع از میزان اجاره‌بها و سهم اوقاف
- بررسی شرایط تبدیل سند اوقافی به ملکی و میزان امکان‌پذیری آن
- امکان دریافت وام و تسهیلات بانکی
- آگاهی از محدودیت‌های حقوقی و قراردادی
نتیجه‌گیری
در نهایت، تصمیم به خرید آپارتمان سند اوقافی باید با آگاهی کامل از شرایط و محدودیت‌های آن انجام شود. اگرچه قیمت پایین‌تر این املاک می‌تواند وسوسه‌کننده باشد، اما محدودیت‌های قانونی و حقوقی آن‌ها مشکلات زیادی را برای مالک به همراه دارد. بنابراین، بهتر است پیش از هر تصمیمی، با مشاوران حقوقی و ملکی مشورت کنید تا از مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
